Девелоперы – строители индустриальных парков ожидают четкой промышленной политики на местах

Петербург и Ленобласть на сегодняшний день являются лидерами по количеству заявленных, реализуемых и реализованных проектов индустриальных парков в СЗФО (по оценкам Ernst & Young, их около 30).

Совместное исследование издания «Эксперт С-З» и аналитического центра «Теллус Групп» показало: наибольшим спросом новые промышленные площадки пользуются у компаний, уже работающих в Санкт-Петербурге или Ленобласти, основную часть которых составляют субъекты малого и среднего бизнеса.

Таким образом, при создании новых индустриальных парков и заполнении существующих потенциальных резидентов следует искать внутри своих же регионов, а не уповать на массовый приход иностранных производственных «варягов». Последние, правда, тоже присутствуют в структуре резидентов индустриальных парков Северо-Запада, но их отличает весьма тщательный и долгий период выбора и согласования площадок для будущих предприятий.

Проблемы роста

Безусловно, при наступающей экономической стагнации индустриальные парки могли бы послужить комфортной площадкой для размещения новых производств, а это, в свою очередь, пополнение налоговой базы регионов.

В Петербурге запущены две подобные государственные площадки – особые экономические зоны «Нойдорф» и «Новоорловская»,  хотя они рассчитаны на определенные направления (ИT, фармацевтику и т.п.) и их нельзя назвать индустриальными парками в чистом виде. Активно пытается развивать государственные индустриальные парки и Ленобласть. В частности, заявлены крупные проекты во Всеволожском и Тосненском районах. Но счет новых промышленных площадок с госучастием идет на единицы, и даже если оба региона будут периодически запускать такого рода проекты, вряд ли доля выпуска предприятий, размещенных на этих площадках, в ВРП и процент занятого на них населения будут существенными. 

С другой стороны, частных проектов индустриальных парков пока тоже не так уж много, и основной вопрос, который их беспокоит, – как в условиях экономической стагнации привлечь потенциального клиента? В этой ситуации государственные парки могут составить негласную конкуренцию частным проектам. Хотя, как признают сами промышленники и девелоперы, основная проблема не в том, что предприятия плохо идут в индустриальные парки, а в том, что в целом отсутствуют комфортные условия для развития промышленности.

По данным экспертов «Теллус Групп», основной проблемой инвестора при поиске промышленного земельного участка в Ленобласти является практически полное отсутствие инженерно подготовленных территорий, то есть таких, где уже существуют внешние инженерные объекты. При этом доля подобных участков превышает 9% общего объема областных промзон. Как правило, это территории бывших промышленных предприятий, ограниченные по площади и мощности имеющихся инженерных нагрузок.

Анализ предпочтений потенциальных резидентов индустриальных парков (всего аналитики «Теллус Групп» обработали более 140 обращений) показывает, что основные требования предъявляются к статусу участка (земли промышленности), местоположению (близость к рынкам сбыта или ресурсам, в зависимости от типа предприятия), площади, необходимой для размещения предприятия, а также к уровню и прозрачности цены. 

В 64% случаев инвестору требуются земельные участки площадью 0,5-1,5 га. Самые редкие заявки – на территории площадью более 5 га. Сделки по приобретению земельных участков свыше 10 га проходят два-три раза в год. И здесь можно говорить не столько об отсутствии потенциальных инвесторов (понятно, что их немного по сравнению с мелкими предприятиями), сколько о дефиците адекватного предложения на рынке, удовлетворяющего основные запросы инвестора не только по местоположению и площади, но и по цене и возможности подключения к инженерным сетям.

В основном такие территории требуются малым промышленным предприятиям, основные отрасли деятельности которых – металлообработка, обработка пластика, производство оборудования. Большая часть проектов направлена на размещение высокотехнологичных производств небольшой мощности.

В ожидании ясности

Какую роль могут сыграть новые промышленные парки в постиндустриальном развитии Петербурга и Ленобласти? Какой поддержки ждут девелоперы от государства? Эти вопросы обсуждались на круглом столе «Индустриальные парки – драйверы регионального роста» в рамках недавно проведенного «Экспертом С-З» форума крупного бизнеса «Топ-250».

Для того чтобы привлечь на свою территорию потенциальных инвесторов, готовых развивать промышленные площадки, Ленобласть формирует соответствующую нормативную базу. На завершающем этапе разработки находится областной закон об индустриальных парках, который дает четкое определение самого понятия «индустриальный парк» и в котором прописаны механизмы предоставления льгот организациям, развивающим это направление (в том числе льготной ставки на арендную плату за землю). Областные чиновники неоднократно заявляли о том, что в свете негативных экономических прогнозов и уменьшения масштабов инвестиций малые и средние предприятия, в том числе промышленные,  могут стать драйверами развития региона в долгосрочной перспективе. И существенную роль в их развитии должны сыграть индустриальные парки как площадки с общей инфраструктурой и какими-то уникальными конкурентными преимуществами.

По мнению исполнительного вице-президента Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга Николая Ковалева, о конкуренции между Петербургом и Ленобластью говорить пока не приходится. «Если мы говорим о “перетекании” предприятий из Петербурга в Ленобласть, то тут уместнее говорить о формировании  в целом четкой промышленной политики и о тех целевых показателях, которые должны ложиться на стол каждому руководителю профильных комитетов, – о росте промышленного производства, налоговых нагрузках и отчислениях и т.д., – заявил Николай Ковалев. – И уже как следствие, должна быть выработана  политика по индустриальным паркам, по выводу предприятий из центра города. И только потом, наверное, будет уместно говорить о конкуренции между индустриальными парками города и области».

Отсутствие четкой промышленной политики в Петербурге, в свою очередь, упирается в целом в отсутствие долгосрочной стратегии развития города. В рамках обсуждаемой Стратегии-2030 «промышленность (желательно на инновационной основе)» обозначена как одна из точек роста городской экономики, но никакой более четкой конкретики городская администрация пока не представила. Тем временем, по мнению Николая Ковалева, вопрос уже давно назрел и многие предприятия, работающие еще в советском формате, хотели бы переехать на более современные площадки и провести редевелопмент территорий. Но во-первых, зачастую у них нет денег на переезд. Во-вторых, продать или как-то использовать освободившуюся территорию предприятие тоже не может, так как перевести ее из промышленного назначения в другую функциональную зону пока не представляется возможным.

«Мы, например, в комиссии по Генплану бьемся за изменение статуса территорий. Конечно, у города есть позиция, что можно менять, а что – нельзя. Но могу привести пример: из десяти наших заявок на редевелопмент территории с последующим переездом предприятия прошли только три», – добавляет Николай Ковалев. По мнению эксперта, если городская администрация заявляет о том, что собственник промышленной зоны и в дальнейшем может реализовать ее только как промышленную, даже несмотря на то, что вокруг старых советских заводов сегодня течет совсем другая жизнь, нужно стимулировать рынок так, чтобы на эти территории пришел инвестор, который захочет реконструировать промышленный «хлам» и создать на его месте новое производство.

Для тех, кто расширяется

Значительная часть резидентов действующих индустриальных парков – компании, которые расширяют производство. Это преимущественно российские клиенты. Девелоперы также отмечают спрос со стороны малых и средних производств.

«Мы реализуем проект индустриального парка Greenstate с 2007 года. Он предназначен для размещения пищевой промышленности, легкого сборочного производства и складов. Площадь Greenstate – 112 га, и на сегодняшний день занята половина этих территорий, – говорит директор по коммерческой недвижимости ЗАО “ЮИТ Лентек” Максим Соболев. –  Те клиенты, которые у нас есть, – преимущественно производители, расширяющие свои мощности. Например, компания “Сименс” строит у нас завод по производству газовых турбин. Она пришла на нашу площадку потому, что у нее появился новый продукт, для которого нужны были новые мощности». Но, по словам Максима Соболева, заходящих в индустриальные парки крупных инвесторов, подобных «Сименсу», сегодня можно пересчитать по пальцам, но очевиден спрос со стороны небольших российских предприятий, которые, как правило, хотят «сидеть» в аренде.

Интерес со стороны небольших компаний констатирует и руководство индустриального парка «Федоровское». 

«В нашем индустриальном парке расположено 19 резидентов. Потенциально могло бы быть около 30. У нас есть целый пул небольших компаний, занимающих 1,5-3 га, – говорит заместитель генерального директора ООО “Фед-Иммобилен” Максим Слав. – Но если сравнивать с 2008 годом, когда мы запускали парк, то те, кто приходит к нам сейчас, – это совершенно другие клиенты. Они точно знают, зачем приходят, что хотят сделать, и требуют от нас тот пакет документов, который гарантирует, что они смогут построиться».

По словам генерального директора компании «Теллус Групп» Николая Неповинных, малым предприятиям, которые занимают до 2-3 га, как правило, не нужна земля в чистом виде, и они готовы «садиться» в аренду. Многие малые предприятия арендуют площади у бывших заводов-гигантов, например в том же машиностроении.

Описывая портрет потенциального резидента, генеральный директор компании Renaissance Construction Андрей Власенко заключил: «Это предприниматель, который уверен, что его бизнес может развиваться у нас в регионе и на службе у него будет состоять весь чиновничий аппарат, обеспечивая все те необходимые элементы, которые нужны для динамичного развития».

Сами себе губернаторы

По-прежнему актуальными для индустриальных парков остаются механизмы поддержки со стороны государства в градостроительной и инженерной подготовке территорий. Хотя эти направления всегда будут для индустриальных парков первоочередными в силу специфики их деятельности. Как показал опрос участников круглого стола, всех девелоперов беспокоят сложности с согласованиями на уровне муниципалитетов.

«В Ленобласти несколько десятков сельских поселений, глава каждого из которых – сам себе губернатор. И он сам подписывает градостроительные планы и прочую документацию. И зачастую в этих администрациях сидят два-три человека, которые просто физически не могут справиться с разработкой градостроительной документации, – говорит Максим Соболев. – И это, безусловно, сдерживает развитие областных территорий». Несмотря на то что областные власти делают какие-то шаги для урегулирования этого вопроса (например, выпущены рекомендации, чтобы главы муниципалитетов согласовывали градостроительные документы с областным Комитетом по градостроительству и архитектуре), законодательной базы для такого рода взаимодействия пока нет. По мнению Максима Соболева, главное – чтобы попытки урегулировать проблему не привели к полному градостроительному ступору.

Проблемы с внесением поправок в Генплан испытывают и девелоперы, работающие в Петербурге. «Мы, например, столкнулись с внесением изменений в Генплан Петербурга по промышленной территории завода “Реконт”. Нам предложили сначала перевести ее в зону, где можно строить кладбища, детские сады и больницы, – рассказывает Николай Неповинных. – В итоге наша заявка все-таки прошла, но с такими боями, каких мы не ожидали».

По словам Николая Неповинных, в Ленобласти процесс развития индустриальных парков сегодня движется динамичнее, чем в городе. Но с проблемой градостроительных согласований на уровне муниципалитетов в «Теллус Групп» знакомы не понаслышке, поэтому реализуемому проекту индустриального парка «Кола» девелоперы изначально стремились придать статус регионального. «В итоге мы все равно столкнулись с тем, что даже при наличии статуса объекта регионального значения до сих пор не урегулирован вопрос с получением градостроительного плана на уровне субъекта, но так устроено федеральное законодательство, – комментирует Николай Неповинных. – Мы все равно вынуждены вернуться к муниципалам, а они пока не очень бодрятся нас поддержать».

Говоря о государственной поддержке, Андрей Власенко отмечает, что госструктуры, отвечающие в регионах за экономическое развитие, могли бы на региональном уровне аккумулировать законодательные инициативы, которые способствовали бы созданию преферентных условий как для компаний, осуществляющих инженерную подготовку участков, так и для будущих резидентов. По мнению Николая Неповинных, также имело бы смысл доносить не только информацию о площадках до потенциальных резидентов, но и, наоборот, сведения о потенциальных резидентах – до индустриальных парков: «Было бы здорово, если бы появился сайт, где любой заинтересованный девелопер мог бы ознакомиться с существующими заявками. На стадии принятия решения это, конечно, закрытая информация, но хотя бы можно было бы бросить клич по отраслевой направленности».

Источник