Статьи

  1. Главная
  2. » Статьи
  3. » Все еще не индустрия

Все еще не индустрия

Все еще не индустрия

За последние пять лет количество индустриальных парков в России выросло в два раза, совокупный объем их выручки увеличился в два с половиной раза. География размещения парковых проектов также постоянно расширяется. Сначала индустриальные парки создавали в центральной части России, в Поволжье, потом на Урале, в последнее время все больше проектов реализуется в Сибири и на Дальнем Востоке. При этом Новосибирск, безусловно, является одним из центров паркового движения

Эксперты отмечают, что в ближайшие годы ситуация изменится: многие промышленные площадки ждут трудные времена. Избежать их удастся тем паркам, кто уже сейчас делает ставку не только на поиск резидентов, но и на маркетинг и продвижение собственных проектов.

Цифры говорят

По данным Ассоциации индустриальных парков России (АИП), за последние пять лет количество индустриальных парков выросло более чем в два раза, с 80 до 166, располагаются они в 51 регионе страны, из них 111 — действующие (пять лет назад таковых было 36) и еще 55 в стадии развития. Эксперты АИП считают, что по итогам текущего года количество парков увеличится на 20%. Закрылись за последнюю пятилетку 12 парков.

Среди регионов Сибири лидером по количеству индустриальных парков остается Новосибирская область — здесь создано пять парков. На втором месте — Красноярский край, где действует два парка, еще один функционирует в респуб­лике Хакасия. Намерения по созданию двух индустриальных площадок есть в Кемеровской и Томской областях. В целом по стране больше всего парков создано Центральном федеральном округе и, в частности, в Московской области. В Сибирском, Уральском и Дальневосточных округах в общей сложности есть 27 индустриальных парков. Аналитики АИП отмечают, что в среднем по стране заполняемость парков составляет 50–54%. Практически не изменилась средняя стоимость размещения: 1 гектар в парке типа greenfield обойдется от 10 до 11 млн руб­лей, средняя цена квадратного метра производственного помещения варьируется в переделах 1,8–2,4 тыс. руб­лей в год. Средний размер инвестиций составляет 8,4 млн руб­лей на гектар.

Выбор стратегии

Определяющим фактором при реализации индустриально-паркового проекта является выбор «от чего плясать»: что является той самой печкой — «инфраструктура» или «резидент». Одними из первых в Сибири появились новосибирский Промышленно-логистический парк (ПЛП) и забайкальский «Могойтуй». Оба проекта создавались по типу greenfield. Но создавались эти парки по разным стратегиям. В Новосибирске пошли по принципу «сначала инфраструктура, потом инвестор», парк в Забайкалье пошел от инвестора — «создать инфраструктуру под инвестора». Результат проектов диаметрально противоположный.

Новосибирский ПЛП сегодня входит в десятку крупнейших российских промышленных парков и является самым большим за Уралом — его площадь 2 тыс. гектаров. Общий объем бюджетных инвестиций в проект составляет около 4 млрд руб­лей. Эти средства пошли на формирование инфраструктуры. ПЛП Новосибирской области является многофункцио­нальным парком, в котором представлены 14 резидентов. Компании инвестировали в производство 29 млрд руб­лей и создали более 900 рабочих мест. Инвестиционная емкость ПЛП оценивается в 75 млрд руб­лей.

Что касается забайкальского проекта — в местных СМИ парк «Могойтуй» называют не иначе как «чемодан без ручки», который сложно содержать, но и продать еще сложнее.

Изначально на площади 450 гектаров планировалось разместить не менее 30 предприятий с годовым объемом производства свыше 10 млрд руб­лей и создать до пяти тысяч рабочих мест. К началу 2011 года в парке было построено административное здание, гостиница, общежитие, водонапорная башня, котельная. В 2012 году должны были запустить первые производства. На старте проекта предполагалось, что в «Могойтуй» придут китайские предприятия по сборке оргтехники, бытовой техники и башенных кранов. Китайская компания, которая должна была стать якорным резидентом и под которую создавалась инфраструктура, на площадку так и не зашла… И — никто не зашел. Ежегодно на содержание промзоны край тратит около 8 миллионов руб­лей. Из-за отсутствия результатов Ассоциация индустриальных парков который год не включает «Могойтуй» в пул действующих объектов, а власти региона безуспешно пытаются реализовать объект через аукционы.

Немногим лучше обстоят дела в парке «Черногорский» в Хакасии, тем не менее, укомплектованная всей необходимой инженерной инфраструктурой территория все еще дожидается активного притока резидентов. Эксперты отмечают, что успех развития парка, его заполняемость зависит от грамотного планирования.

Директор по развитию АИП России Максим Паздников считает, что в первую очередь необходимо изучить будущего резидента и создать под него необходимую инфраструктуру.

«Мало кто из инвесторов готов заходить в те парки, где нет инфраструктуры. Поэтому, на мой взгляд, инфраструктура первична, создавать ее необходимо с учетом потребностей резидентов, с которыми ведутся переговоры о размещении, важно проводить маркетинговое исследование, составлять прогноз потребления мощностей», — считает Максим Паздников.

Гендиректор Агентства инвестиционного развития Новосибирской области (АИР) Александр Зырянов согласен, что на площадке промпарка должны быть созданы мощности и инфраструктура, однако не под нужды всего парка.

«На примере ПЛП мы сделали выводы, что делать сразу всю инфраструктуру — это дорого. Мы забираем под управление агроиндустриальный парк «Искитимский», где 5,5 тыс. гектаров. В ПЛП было практически 2 гектара, вложено из бюджета области порядка 4 млрд руб­лей. В «Исктитимский» в таком случае понадобится вложить все 10 млрд руб­лей. Прошло уже восемь лет, и не все мощности востребованы до сих пор. Можно было значительно экономнее работать», — считает Александр Зырянов.

По его мнению, наиболее оптимальный вариант тот, когда строительство инфраструктуры и необходимых мощностей идет параллельно с подписанием соглашения о сотрудничестве с резидентом, пока он готовит проект. Александр Зырянов напомнил, что работа по аналогичному примеру велась в ПЛП с «Росагромаркет».

Директор по маркетингу инженерно-консалтинговой компании ENGEX Валерий Мальцев полагает: первична политическая воля руководства региона. По его словам, именно губернаторы изначально должны решать, куда вкладывать бюджетные деньги — в развитие инфраструктуры или в привлечение инвесторов на существующие, но пусть и не до конца оснащенные площадки. В частности, успех Новосибирского ПЛП он связывает с удачным для региона политическим решением экс-губернатора Василия Юрченко. В то же время, верного политического решения, по его мнению, в свое время не хватило Алтайскому краю, Бурятии, Красноярскому краю, да и вообще — большинству зауральских регионов.

«Инвестиции в промышленные объекты действительно «длинные». Однако когда мы говорим о промышленном развитии страны, нужно думать не только об окупаемости государственных или частных инвестиций, но еще и о социальной функции проектов. Сколько рабочих мест в итоге будет создано? Как будет формироваться налогооблагаемая база? Как создание парка повлияет на сохранение и развитие расположенных поблизости населенных пунктов?» — продолжает Валерий Мальцев.

Риски на старте

Конкуренции за инвесторов между промпарками в Сибири до сих пор нет, отмечают эксперты. Большинство проектов только формируют свою базовую инфраструктуру. И если соперничество появляется, то не между парками, а среди регионов, которые борются за инвестора. Такая ситуация расслабляет руководителей парковых проектов, что неизбежно ведет к ряду просчетов. Ошибки же в большинстве случаев одинаковые. Первая и самая основная, по словам Максима Пазникова, — создание инфраструктуры, которая до конца не отвечает требованиям резидентов. Кто-то закладывает меньше мощности по газу, у кого-то есть ограничения по водоснабжению.

«Невозможно создать парк, где разместится любая компания. В то же время есть ограничения по соседству компаний друг с другом в силу санитарных зон и в зависимости от типа производства», — продолжает Максим Пазников.

Александр Зырянов уверен, что подобных недочетов можно избежать на уровне проектирования. По его словам, если бы подход к проектированию ПЛП был немного иной, то инфраструктурные коридоры были бы гораздо компактнее, что позволило бы в итоге больше земли отдать под застройку.

«Парков сейчас много, поэтому назревает новая необходимость — их специализация. Резидентам мало создать комфортные условия, они просят подобрать для них соседей таким образом, чтобы появлялся эффект синергии их производства», — продолжает мысль Пазникова Александр Зырянов.

Плохая заполняемость индустриального парка — это один из основных показателей того, что на этапе проектирования были допущены просчеты. Причина, по словам Валерия Мальцева, кроется в том, что в целом в России нет «деятельной стратегии по созданию новых индустриальных объектов». При этом эксперт добавляет: отсутствие во многих регионах качественного сервиса по работе с инвестором и пассивное поведение агентств развития также вредит промышленному развитию. 

Далеко не всегда на пользу делу идет и поиск инвесторов с привлечением различного рода иностранных «консалтеров».

«Наиболее успешный опыт привлечения иностранных инвесторов в Россию, по-моему, был у Dega Group и у «Росатома». Других примеров припомнить не могу», — продолжает Валерий Мальцев.

Право на поддержку

Кредитовать индустриальные парки (в частности, те, что находятся под государственным патронажем), непросто: они не вписываются в традиционные бизнес-схемы кредитных организаций. На них лежит много социальных обременений: организация рабочих мест, создание налогооблагаемой базы, импортозамещение.

«По этой причине банки мало привлекают подобные проекты, и кредитуют их неохотно. С частными парками ситуация выглядит иным образом: у них другая структура, это частный бизнес, это «прагматичные деньги»», — поясняет Валерий Мальцев.

До января этого года наиболее актуальной моделью по привлечению инвестиций называли создание территории опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР). Однако с начала года был отменен ряд льгот для компаний-резидентов ОЭЗ, в частности, льготы по налогу на прибыль и имущество. Оставили их только для резидентов ОЭЗ, занятых в области IT. Также для инвесторов (в том числе, иностранных) предлагаются еще две опции: специальный инвестиционный контракт (СПИК) и инвестиционный налоговый вычет. Законопроект об инвестиционном налоговом вычете предусматривает право налогоплательщика уменьшить сумму налога на прибыль соразмерно сумме расходов, связанных с приобретением и/или созданием новых (а также модернизацией или реконструкцией существующих) основных средств. То есть у инвесторов появляется механизм вычитать расходы на инвестиции прямо из суммы налога. Весь перечисленный организационно-правовой инструментарий направлен на поиск, обработку и «упаковку» инвесторов.

Максим Паздников вспоминает, что при участии АИП совместно со «Сбербанком» был разработан специальный кредитный продукт, «Индустриальный парк», в рамках которого парки могут привлекать льготное финансирование для создания инфраструктуры и объектов парка. По его словам, за кредитование подобных проектов берутся любые банки, как государственные, так и частные, которые видят в этом экономическую целесообразность. Оптимизм представителя агентства вселил бы надежду, однако приходится смотреть на факты: за последние пару тройку лет ни одного кредита по подобным продуктам банками выдано не было. Да и кто их возьмет под 25, ну даже 20%? Только со стороны государства по линии минпромторга можно получить субсидии на компенсацию вложений в инфраструктуру, и то по достаточно жестким условиям, по заполняемости площадки.

«Получить кредитные средства можно на срок до 14 лет при наличии у заемщика не менее 20 процентов собственных средств, — поясняет заместитель председателя Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Алексей Барышев. — В нашем банке предусмотрено финансирование собственников имущества парка, а также специальные подходы для заемщиков в виде проектных компаний (SPV), управляющих компаний и застройщиков, которые входят в одну группу компаний с собственником или владеют правами на объекты по финансируемому проекту. Кредит можно получить на проекты строительства объектов парка или их приобретение, на реконструкцию, капитальный ремонт и возмещение затрат по проекту (в том числе погашение ссуд других банков и привлеченных займов, связанных с проектами парка)».

В целом, параметры финансирования будут близки к параметрам инвестиционного кредитования строящихся или готовых коммерческих объектов недвижимости, резюмирует Алексей Барышев, добавляя, что пока Сибирский банк не кредитовал индустриальные парки, технопарки или технополисы, однако в проработке находятся проекты в Новосибирске и Красноярске.

По его словам, риски по кредитованию индустриальных парков в целом схожи с рисками любых других инвестпроектов. К категории «особых рисков» представитель банка относит существенную зависимость от участников парка, отвечающих за востребованность его объектов и, соответственно, их инвестиционный доход. Также на принятие банком решения влияет поддержка резидентов или заемщиков со стороны государства.

В пресс-службе «Внешэкономбанка» рассказали, что в конце 2016 года ВЭБ принял новую стратегию, в рамках которой готов прокредитовать проекты в области транспортной, инновационной, энергетической инфраструктуры, инфраструктуры промышленных площадок и здравоохранения, высокотехнологичной промышленности высоких переделов, а также направленные на поддержку несырьевого экспорта.

«Для получения именно внебюджетного финансирования на развитие промышленных площадок одна из задач девелопера состоит в проработке соответствующей бизнес-модели, которая подразумевает возвратность заемных средств, затрачиваемых на инфраструктуру,— поясняют в пресс-службе банка. — Например, использование механизмов ГЧП, при котором заинтересованная публичная сторона принимает на себя обязательства по обеспечению возвратности заемных средств банкам». На принятие решения влияет уровень проработки проекта, добавляют в банке. В частности, больше шансов получить коммерческий займ у бизнеса «с единой управляющей компанией, созданной инфраструктурой, прозрачными правами собственности, комплексом услуг для резидентов, с четко сформулированным концептом и коммерческой программой, наличием якорных резидентов и необходимого размера собственных средств».

Выбор пути

О том, каким будет ближайшее будущее инпарков, мнения экспертов расходятся. И не только потому, что судьба у каждого отдельно взятого парка своя. Представители АИП считают, что в Сибири и на Дальнем Востоке количество индустриальных парков продолжит расти. Поскольку даже экономический кризис серьезно не повлиял на их развитие, считает Максим Паздников. Хотя за последние годы новых значимых парковых проектов сибирском регионе не появилось. Тем не менее, эксперт уверен, что в Сибири есть неудовлетворенный спрос на парковые площадки — как со стороны местных компаний, так и со стороны иностранных инвесторов.

Директор по маркетингу ENGEX Валерий Мальцев полагает: все промышленные площадки, в том числе новосибирские, ожидают трудные времена. Ведь одновременно с поиском инвесторов и созданием инфраструктуры им необходимо форсированно заниматься информационно-аналитической работой. А на такой комплекс услуг в большинстве регионов явно не хватает компетентных исполнителей.

Инвесторы (особенно иностранные) часто не понимают, зачем им ехать в Сибирь и какие преимущества для бизнеса они там обнаружат.

«Сейчас трудно предсказать, каким будет вектор развития парков в России. В Европе в последние годы интереснее развиваются частные индустриальные площадки, в Китае — государственные. Каким путем пойдет индустриальное развитие России, неизвестно. Ведь мы работаем в стране, которая не подчиняется прецедентам», — резюмирует Валерий Мальцев.

©  «Эксперт Сибирь» №11-12 

Одно окно - профессиональный подбор площадок в индустриальных парках РФ

Интернет-портал Russiaindustrialpark.ru в лице компании Terra Business&Industrial (TBI Group) предлагает бесплатный сервис по подбору земельных участков и промышленной недвижимости в индустриальных парках РФ.

Воспользовавшись сервисом, как "одним окном", вы сможете существенно сэкономить время и усилия по выбору площадки под размещение промышленного предприятия или производства, а также получить консультацию квалифицированных отраслевых специалистов. 

Сервис TBI Group позволит:

  • получить предложения сразу от большинства ведущих, развитых индустриальных парков в заданном регионе;
  • быстро получить развёрнутое коммерческое предложение с учетом специфики именно вашего проекта;
  • получить бесплатные консультации и рекомендации по подбору площадки.

Для того, чтобы воспользоваться бесплатным сервисом от портала Russiaindustrialpark.ru заполните анкету ниже: 

Экспресс-анкета для подбора земельного участка в любом индустриальном парке РФ

P.S.: Мы не посредники и не агентство недвижимости. Просто мы успешно работаем именно в этой сфере 10 лет.

Контактный телефон: +7 (495) 646-17-52
E-mail: vp@russiaindustrialpark.ru

Оценка: 3

Предложения Закрыть (x)
Контакты Закрыть (x)

Индустриальные парки 7 (495) 646 17 52

Индустриальные парки 7 (495) 646 17 52

Генеральный директор: Прокопович Валерий

Бесплатный многоканальный телефон: 8 (800) 555-35-29 (С 10 до 19 МСК) 

Телефон: +7 495 646 17 52 (с 10 до 19 МСК)

Электронный адрес: vp@russiaindustrialpark.ru

Размещение рекламы на портале «Индустриальные парки и технопарки России»

Размещение рекламы на портале «Индустриальные парки и технопарки России» в значительной степени повышает вероятность появления новых резидентов и инвесторов в вашем индустриальном парке или технопарке. Это не пустые заявления, а практический опыт - только в 2015 году нами было получено свыше ста официальных, письменных обращений от клиентов — потенциальных инвесторов.

DEGA MARKET - подбор земельных участков промышленного назначения со всеми коммуникациями в индустриальных парках Подмосковья и других регионах РФ.

DEGA MARKET имеет шестилетний опыт работы и специализацию - у нас прозрачные сделки, привлекательные цены и если необходимо - качественное строительство "под ключ" любых производственных зданий  в кратчайшие сроки

DEGA MARKET: +7 (495) 646-17-52

Индустриальные парки – новые промышленные зоны России – покупка – продажа – цены на размещение производств – аренда

Индустриальные парки - зелёный коридор в новую экономику страны

Национальный рейтинг индустриальных парков РФ (обновляется ежедневно)
Национальный рейтинг технопарков РФ (обновляется ежедневно)
Национальный рейтинг агентств и корпораций развития РФ (обновляется ежедневно)

Следите за нами в Twitter и в Telegram

Реклама на портале

Адрес: Москва, Можайское ш.2
Телефон: +7 495 646-17-52,
Генеральный директор: Прокопович Валерий
Электронный адрес: vp@russiaindustrialpark.ru