Почему в индустриальных парках Московской области строятся только складские комплексы? Разве это правда?

Да, ситуация, к сожалению, такова. Власти Московской области уже пересматривают условия программы развития индустриальных парков. Выясняется, что из 64 заявленных проектов индустриальных парков -  две трети находятся лишь на бумаге!

Из 239 российских индустриальных парков (готовых, строящихся либо анонсированных) 64 находятся в Московской области (МО), подсчитали аналитики Ernst & Young.

Но в отличие от других регионов РФ эти проекты развиваются в Подмосковье по особому сценарию. В основном индустриальные парки превращаются в логистические терминалы или обрастают офисной и складской недвижимостью вместо заявленных производственных площадок.

Пересмотр планов Правительства Московской области в отношении индустриальных парков

Разговоры о том, что необходимо развивать промышленное производство на территории Московской области, подмосковные власти ведут не один год. Еще в 2008 году в Московской области был принят закон «О промышленных округах», а в 2011 году утверждена специальная инвестиционная программа их развития.

К 2015 году под индустриальные нужды планировалось вовлечь в оборот не менее 4000 га федеральных, муниципальных и частных земель. Была проведена ревизия неработающих предприятий и подобрана 31 площадка, где могли бы разместиться новые производства. Ожидалось, что в экономику региона за пять лет должно поступить не менее 90 млрд. руб., а рынок труда пополнится на 35 000-40 000 новых рабочих мест.

Планам по строительству индустриальных парков в Подмосковье не суждено было сбыться. Многие проекты так и остались декларацией или использовались недобросовестными участниками программы для получения субсидий и повышения капитализации своих компаний, говорит исполнительный директор НП «Ассоциация индустриальных парков» Денис Журавский.

Представитель министерства инвестиций и инноваций МО признал, что программа работает недостаточно эффективно. Результатом этого стал пересмотр ее условий, так как «условия, на которых собственники готовы предоставлять землю потенциальным инвесторам, зачастую являются крайне затратными», сетует чиновник министерства. Новые цели программы в подмосковном правительстве пока не называют. Сейчас на портале министерства размещена информация о 100 промышленных площадках на 15 000 га под новые инвестиционные проекты. Из них более 1000 га принадлежит муниципальным образованиям.

Подмосковные власти говорят, что ждут новых инвесторов и производственные предприятия.

В ноябре 2012 году в законе «О льготном налогообложении в Московской области» были зафиксированы изменения: отныне тем, кто вкладывается в экономику региона, гарантировано снижение ставки налога на прибыль на 5-7 лет на 4,5% (с нынешних 20%), а по налогу на имущество в течение первых 5-8 лет ставка будет планомерно повышаться с 0 до 1,7%.

Впрочем, уменьшить налоговую базу удается не всем компаниям, работающим в индустриальных парках. Представители ПЛК «Домодедово» и «Орудьево» говорят, что их резиденты налоговыми льготами не пользуются.

Бумажные проекты индустриальных парков

Сейчас в регионе официально заявлено о 64 индустриальных площадках, но работает лишь 16, говорит Ольга Архангельская, партнер Ernst & Young.

Денис Резвов, замдиректора департамента складской и индустриальной недвижимости Praedium, насчитал в области лишь семь действующих промышленных парков и еще шесть в стадии строительства. По мнению консультантов, остальные индустриальные парки не имеют общей инфраструктуры, единой управляющей компании и стандартного набора услуг для резидентов. «Это скорее территории без концепции, которые по частям распродаются производителям, логистическим операторам, торговым сетям и другим участникам рынка», — небезосновательно считает Архангельская.

Областное министерство инвестиций и инноваций выделяет особую экономическую зону (ОЭЗ) «Дубна», где зарегистрировано 88 резидентов (35 специализируются в информационных технологиях, 29 — в медицинских, ядерно-физических, нано- и биотехнологиях, а 24 — в проектировании сложных технических систем) и получены заявки еще от 15 претендентов. Достаточно резидентов и в ОЭЗ «Зеленоград»: в списках значится 35 компаний, но стройку начали лишь две фирмы, получили разрешение на строительство три, проектируют объекты четыре предприятия и еще одно ведет землеустроительные работы.

В ОЭЗ «Дубна» и «Зеленоград» действительно много резидентов, наука и технология там развивалась еще на базе МИЭТ и Объединенного института ядерных исследований, соглашается Архангельская, однако новые государственные и муниципальные индустриальные парки так и не смогли привлечь резидентов и до сих пор находятся на стадии планирования. По ее данным, из 64 заявленных проектов новых промышленных парков лишь 13 нашли резидентов, в них в совокупности работает всего 50 компаний. Большинство из них занимается производством строительных материалов, пищевой промышленностью или производством техники и оборудования. Еще часть помещений занимают логистические операторы и дистрибуторы, а также розничные сети.

Склады, опять склады, в индустриальных парках Подмосковья…

Однако свято место пусто не бывает. Большинство девелоперов совмещают индустриальные проекты со складскими и логистическими объектами. Складскую недвижимость строить выгоднее, чем индустриальную: быстрее находятся арендаторы, а максимальные сроки аренды короче, объясняет директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислав Рябов.

«Изначально мы планировали логистический комплекс, но потом появилась идея объединить логистику и легкое производство», — говорит Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово». Сейчас в ПЛК работает более 200 предприятий, из них 50% — дистрибуторы, 30% — логисты, 10% — розничные сети и 10% — представители легкого производства. Под производственные нужды из 540 000 кв. м отдано только 13%: у «Пепсико» здесь завод по производству безалкогольных напитков, Multiflex выпускает печатную продукцию, а MeadWestvaco — упаковку.

RDI, девелопер технопарка (?) «М4», также сочетает в объектах производственную и складскую составляющие. «Основные направления деятельности наших резидентов — производство и продажа товаров народного потребления», — признался руководитель отдела продаж технопарка Дмитрий Новожилов. Самый крупный резидент индустриального парка «Орудьево» — компания «Бати Лосино» (входит в FM Logistic) приобрела землю для строительства логистического парка, отмечает Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК МИЦ.

Бороться со складами на территории индустриальных парков Подмосковья пока нереально, считает Денис Резвов из Praedium: пока доля вакантных площадей на складском рынке не достигнет 3-5%, девелоперы будут отказываться от строительства индустриальных парков в пользу более выгодной недвижимости.

Популярнее складов разве что офисы. По данным Ernst & Young, их на областных индустриальных площадках больше: 30% против 25% складских. «Мы это называем недобросовестной конкуренцией, когда вывеска “индустриальный парк” вешается на склад или офис», — говорит Денис Журавский из «Ассоциации индустриальных парков». По его словам, победить это явление поможет добровольная сертификация индустриальных парков. Пока что сертификат ассоциации получили 20 площадок.

Замкнутый круг

Ситуация вряд ли изменится в обозримом будущем, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Журавский полагает, что у подмосковных властей для этого нет необходимости: «Очередь [из инвесторов] и так стоит, спрос со стороны международного и российского капитала до сих пор не удовлетворен». (Абсолютно готовые участки, различной площади, с новыми коммуникациями, с подведенной эл. мощностью все же имеются в действующих индустриальных парках Московской области, причем по конкурентоспособным ценам – прим. редакции).

Заниматься девелопментом чиновников, по его мнению, вынуждает необходимость «не отставать от общего тренда». Муниципальные власти ждут запросов на землю от инвесторов, после чего обещают проложить к ней инженерные сети. Но для потенциальных резидентов именно коммуникации — ключевой вопрос, чтобы прийти на площадку. В результате получается замкнутый круг, участки остаются неосвоенными, сетует Архангельская.

Опрошенные «Ведомостями» девелоперы признались: несмотря на «продуктивные отношения с муниципалитетами», дороги и сети к своим объектам они прокладывали сами. «Никаких преференций со стороны властей мы не получали. Всю инфраструктуру в “М4” строим за свои деньги», — говорит Дмитрий Новожилов из RDI. По словам Глеба Белавина, ПЛК «Северное Домодедово» был в свое время включен в областную программу развития промокругов, власти оказывали необходимое содействие в преодолении административных барьеров, но инфраструктура легла на плечи девелопера.

Лишь MR Group, возводящая в «Новом Ступино» индустриальный парк «Ступино-2», смогла похвастаться помощью властей. Проект был включен в «Долгосрочную стратегию развития жилья Минрегиона», после визита Владимира Путина в 2011 году ему была оказана поддержка федеральных и региональных властей. Она выразилась, в том числе в подключении к необходимым электрическим мощностям, рассказал Александр Сурменев из департамента коммерческой недвижимости MR Group.

Соседи-конкуренты

За инвесторов активно конкурируют с Подмосковьем сопредельные области. Сейчас строиться и работать вне Московского региона производственным компаниям намного дешевле. (Странно, но практика показывает, что дешево в сопредельных регионах, лишь на первый взгляд – цены в Московской области вполне сопоставимы - DEGA MARKET). Например, подключение к электроэнергии в Воронеже составляет 2,8 млн. руб. за мегаватт, в Московском регионе — 30 млн. руб. за мегаватт, приводит пример Владислав Рябов из Colliers International. И рабочая сила в провинции дешевле. По данным Росстата, среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, например, в Тульской и Тверской областях — около 18 000 руб., в Московской — превышает 28 500 руб.

Региональные власти охотнее решают проблемы инвесторов. Например, в Калужской области с 2007 г. работает Корпорация развития Калужской области. За это время в регион удалось привлечь $5,3 млрд. инвестиций и создать 42 высокотехнологичных производства на базе шести индустриальных парков и ОЭЗ «Людиново». До 2020 года у Калужской области большие планы — увеличить объемы инвестиций резидентов индустриальных парков до 240 млрд. руб. в год.

Автор Юлия Петрова

Источник: Ведомости