Статьи

  1. Главная
  2. » Статьи
  3. » Build-to-suit – построить чтобы соответствовать

Build-to-suit – построить чтобы соответствовать

Build-to-suit – построить чтобы соответствовать

Александр Паршуков, Директор по инвестициям АО ВТБ Девелопмент.

Индустриальные парки как катализатор развития промышленности

В течение последних пяти лет индустриальные парки из нового для рынка недвижимости термина стали актуальным трендом на территории всей Российской Федерации. Фактически индустриальный парк представляет собой аналог хорошо известного с советских времён понятия «промышленная зона» и отличаясь от неё только концептуальным планированием и наличием централизованного управления.

Именно профессиональная управляющая компания, обладающая своим штатом специалистов и парком техники, позволяет индустриальному парку долго и успешно функционировать, а его резидентам получать инженерные ресурсы по исправным трубопроводам и проводам и отправлять грузы по отремонтированным дорогам.

В период экономического роста и региональные власти, и частные инвесторы активно вкладывали средства в создание новых индустриальных парков во многих регионах РФ, а резиденты, включая как предприятия-гиганты, так и малый бизнес заселяли созданные площади.

Однако, начавшийся в 2014 г., кризис существенно отразился на рынке промышленной недвижимости. Резко упала покупательная способность граждан, подорожало импортное сырьё, стало практически недоступным заёмное финансирование, многие предприятия вынуждены были оптимизировать производственные процессы, штат и концентрироваться на основном бизнесе, отложив планы расширения и запуска новых продуктов в долгий ящик.

В среднесрочной перспективе я не вижу возможности появления новых частных индустриальных парков. Развитие крупных промышленных территорий требует больших вложений на начальном этапе, при этом срок окупаемости достаточно большой. В текущих экономических условиях подобный подход к инвестированию вряд ли найдёт спрос со стороны частных компаний. С другой стороны, инвесторы в проекты build-to-suit вполне могут найтись, ибо это прозрачный механизм вложений с коротким сроком инвестиций и определённым конечным потребителем.

Спрос на инженерно подготовленные площади в индустриальных парках резко упал как по количеству заявок на размещение, так и по размеру запрашиваемой площади. Если до 2014 года спрос на инженерно подготовленные земельные участки концентрировался в диапазоне 2-2,5 га, то теперь этот показатель снизился до 1-1,5 га, то есть почти в два раза.

Более того, очевидна тенденция не только измельчания спроса, но и его смещения в сегмент аренды. Производственники, получив за последние пару лет большое количество реализовавшихся политических и экономических рисков, которыми они не могут управлять, стремятся минимизировать возможные потери там, где они в силах это сделать.

Build-to-suit – универсальное средство для разных отраслей

Девелоперы индустриальных парков, потеряв существенную часть входящего потока клиентов, активно работают над расширением продуктовой линейки. Два продукта, которые они готовы предложить рынку, – это универсальное производственное здание для сдачи в аренду внарезку и здание, построенное по принципу build-to-suit.

Build-to-suit, или строительство под заказ, – не новый формат, на рынке он присутствует уже давно. Идея состоит в том, что здание строится под конкретного клиента в соответствии с его техническим заданием. При этом девелопер берёт на себя обязательство построить здание в заданные сроки с точным соблюдением технических требований заказчика. Заказчик в свою очередь гарантирует выкуп здания после ввода его в эксплуатацию или аренду на длительный период. Таким образом, в выигрыше остаются обе стороны – девелопер получает платёжеспособного клиента, а заказчик снимает с себя абсолютное большинство рисков, связанных с периодами проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию.

По принципу build-to-suit построено немало объектов складского, офисного и жилого назначения (ИЖС), а, например, отели под управлением международных сетевых операторов практически всегда строятся с учётом стандартов конкретного бренда.

Потребителями услуги build-to-suit в промышленном секторе являются представители различных отраслей: машиностроения, автомобилестроения, производства электрооборудования, и многих других, включая пищевую, фармацевтическую и оборонную промышленность. Именно эти сектора демонстрируют рост в текущем кризисном периоде. В складском секторе основным потребителем объектов «под заказ» выступают предприятия пищевой промышленности.

Строительство под заказ: как это работает?

Процесс строится следующим образом. Предприятие-заказчик формулирует основные требования к зданию и площадке, на которой оно должно находиться. Девелопер совместно с заказчиком выбирают наиболее подходящий для проекта участок в индустриальном парке и затем привязывают пока ещё абстрактный проект к конкретной площадке, после чего детализируют эти требования и доводят их до уровня технического задания на проектирование.

В числе прочей информации, в техническое задание должны войти схемы планировочных решений здания и прилегающей территории, функциональное зонирование, конструктивные решения, нагрузки на пол, требования к инженерным системам и многое другое. Именно на этом этапе формируется продукт, который девелопер и заказчик должны понимать абсолютно одинаково и все характеристики которого они должны зафиксировать в письменном виде во избежание конфликтов на стадии реализации.

Универсальных требований практически не существует, поскольку производственный комплекс проектируется исходя из технологии конкретного производства, недаром услуга получила название build-to-suit – «построить чтобы соответствовать». В промышленности проектирование идёт от технологии.

Технологический процесс определяет тип и расстановку оборудования, функциональное зонирование помещений и их расположение друг относительно друга. И только в конце процесса планирования конвейер и обслуживающие его зоны «накрываются» коробкой здания.

Себестоимость здания существенно зависит от требований, которые для заказчика являются обязательными. Нестандартные инженерные решения, повышенная нагрузка на пол, наличие разновысотных цехов, приямки, специфическая сетка колонн и многое другое повышает себестоимость производственного комплекса. Общее правило таково – чем больше у здания особенностей, тем выше стоимость его строительства.

Финансирование проектов build-to-suit может идти по разным схемам. Стройку может финансировать девелопер в полном объёме за счёт собственного капитала или с привлечением заёмных средств. Другие возможные варианты – участие заказчика в финансировании или привлечение третьей стороны в роли инвестора.

После завершения строительства объект переходит во владение заказчика. Заказчик устанавливает производственную линию, производит пробные запуски и, наконец, начинает плановую эксплуатацию производственных мощностей.

На этом этапе заказчик либо выкупает по согласованному ранее графику имущественный комплекс, включающий земельный участок, инженерные мощности и все постройки, либо арендует его. Промежуточный вариант – включение в ежемесячный арендный платёж составляющей, обеспечивающей выкуп имущественного комплекса в течение нескольких лет. В случае аренды срок окупаемости проекта для девелопера составляет в среднем около десяти лет, хотя, разумеется, конкретные показатели от проекта к проекту могут существенно варьироваться.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY

ДЛЯ ВАШЕГО ВНИМАНИЯ!

Швейцарская компания Dega Market, на основе 8-летнего практического опыта работы в России, оказывает поддержку на всех этапах создания индустриальных парков, начиная от концепции, бизнес-плана, проектирования, строительства и заканчивая организацией управляющей компании промпарка, с привлечением резидентов-инвесторов.

Для создания жизнеспособного индустриального парка, с хорошим управлением и именем, Dega Market предлагает заинтересованным министерствам и ведомствам, предприятим и организациям франшизу.

Франшиза позволит избежать многих ошибок при проектировании, строительстве и развитии промпарка, а так же даст возможность следить за адекватным расходом бюджета. Телефон: +7495 646 17-52, электронный адрес: vp@russiaindustrialpark.ru - ответим на все ваши вопросы!

Оценка: 27

Предложения Закрыть (x)
Контакты Закрыть (x)

Индустриальные парки 7 (495) 646 17 52

Индустриальные парки 7 (495) 646 17 52

Генеральный директор: Прокопович Валерий

Бесплатный многоканальный телефон: 8 (800) 555-35-29 (С 10 до 19 МСК) 

Телефон: +7 495 646 17 52 (с 10 до 19 МСК)

Электронный адрес: vp@russiaindustrialpark.ru

Размещение рекламы на портале «Индустриальные парки и технопарки России»

Размещение рекламы на портале «Индустриальные парки и технопарки России» в значительной степени повышает вероятность появления новых резидентов и инвесторов в вашем индустриальном парке или технопарке. Это не пустые заявления, а практический опыт - только в 2015 году нами было получено свыше ста официальных, письменных обращений от клиентов — потенциальных инвесторов.

DEGA MARKET - подбор земельных участков промышленного назначения со всеми коммуникациями в индустриальных парках Подмосковья и других регионах РФ.

DEGA MARKET имеет шестилетний опыт работы и специализацию - у нас прозрачные сделки, привлекательные цены и если необходимо - качественное строительство "под ключ" любых производственных зданий  в кратчайшие сроки

DEGA MARKET: +7 (495) 646-17-52

Индустриальные парки – новые промышленные зоны России – покупка – продажа – цены на размещение производств – аренда

Индустриальные парки - зелёный коридор в новую экономику страны

Национальный рейтинг индустриальных парков РФ (обновляется ежедневно)
Национальный рейтинг технопарков РФ (обновляется ежедневно)
Национальный рейтинг агентств и корпораций развития РФ (обновляется ежедневно)

Следите за нами в Twitter и в Telegram

Реклама на портале

Адрес: Москва, Можайское ш.2
Телефон: +7 495 646-17-52,
Генеральный директор: Прокопович Валерий
Электронный адрес: vp@russiaindustrialpark.ru