Статьи

  1. Главная
  2. » Статьи
  3. » Сдерживающий фактор развития индустриальных парков в России – незрелость рынка

Сдерживающий фактор развития индустриальных парков в России – незрелость рынка

Сдерживающий фактор развития индустриальных парков в России – незрелость рынка

Сдерживающий фактор развития индустриальных парков в России – незрелость рынка

Один из сдерживающих факторов развития индустриальных парков на примерe СЗФО – незрелость, неразвитость рынка: отрасль молода, готовых проектов совсем мало.

На данный момент на территории СЗФО в разной степени готовности находятся порядка 26 площадок индустриальных парков. Подавляющее большинство индустриальных парков проектируются либо строятся, завершенные объекты можно пересчитать по пальцам. Между тем спрос бизнеса на такие площадки пока скорее потенциальный, реальная динамика заполнения территорий невысока.

Несмотря на поступательное развитие индустриальных парков в округе и стране в целом, до сих пор этот термин нередко применяется в отношении площадок, не являющихся таковыми в классическом понимании. В частности, иногда этим понятием оперируют в отношении технопарков или промышленных территорий, где расположен ряд предприятий, каждое из которых вело строительство самостоятельно. Тогда как индустриальные парки, согласно определению, представляет собой «специально организованную для размещения новых производств территорию, обеспеченную энергоносителями, коммуникациями инфраструктурой, необходимыми административно-правовыми условиями, управляемую специализированной компанией».

Индустриальные парки:  условный избыток

Многие площадки, которые позиционируются на рынке как индустриальные парки, находятся на начальной стадии развития и не имеют соответствующей инфраструктуры. С учетом таких территорий на рынке предложение превышает спрос. «Общая площадь заявленных в Петербурге и Ленобласти проектов – более 1 тыс. га. Если говорить об этой массе индустриальных парков, то предложение избыточно. При нынешнем спросе этого могло бы хватить на десять лет, – считает директор по развитию объектов недвижимости „ЮИТ Санкт-Петербург“ Максим Соболев. – Однако инженерно и градостроительно подготовленных индустриальных парков, на которых можно начинать строительство, – не более трех-четырех, основная масса – это инвестиционные площадки, требующие вложений в инфраструктурное обеспечение, что делает невозможным возведение на подобных землях производственных предприятий».

Есть два сценария развития индустриальных парков: собственники земель либо займутся обеспечением инфраструктурой в ближайшее время, что маловероятно, либо дождутся прихода крупного клиента, под которого и будут проводить коммуникации. Пока же они находятся скорее в ожидании, ведь даже под клиента, способного приобрести участок 2-4 га (по нынешним меркам это немало), экономически нецелесообразно подводить коммуникации, а тем более оборудовать весь парк.

Земельный участок промышленного назначения на неподготовленных территориях неподалеку от Петербурга в настоящее время можно приобрести по цене 1 кв. м от 35 долларов, тогда как, например, в Greenstate – 175 евро. Понятно, что люди постараются сэкономить. Но не обеспеченный инфраструктурой участок потребует еще как минимум 100 евро на 1 кв. м, а если это небольшой проект, то инвестору, купившему землю даже по 35 долларов, придется ждать, пока коммуникации начнут проводиться под более крупные объекты, так как создавать инфраструктуру под 1-2 га просто убыточно. «Клиенты это понимают, поэтому нет большого количества сделок по низким ценам, – дополняет Соболев. – А 175 евро для них дороговато, поэтому бизнес размышляет, ищет, но в итоге к нам возвращается. Надеюсь, эта тенденция приведет к росту числа сделок».

Индустриальные парки: громадье планов

Лидером СЗФО по количеству заявленных индустриальных парков, как и в прошлом году, стала Ленинградская область. В середине 2011-го в регионе было заявлено восемь проектов, в 2012 году – на один больше. При этом из списка выпали два объекта во Всеволожском районе – «Ультра инвест» в Новосергиевке и «Разметелево» в Разметелевском сельском поселении: по ним нет актуализированной информации, и существует вероятность, что проекты приостановлены.

Среди новых заявленных проектов обращает на себя внимание ИП финской компании Industry Park East Management во Всеволожском районе – «Индустриальный парк Морозова».

По информации Industry Park East Management, в первую очередь парк рассчитан на мелкий и средний бизнес, производителей – поставщиков компонентов и контрагентов для финских предприятий металлообработки и машиностроения, а также легкой промышленности. Ведутся переговоры с несколькими компаниями. Так, по сообщению администрации Ленобласти, на стадии оформления документации находится около десятка потенциальных резидентов. Эксперты не исключают, что первыми резидентами индустриальных парков станут компании – контрагенты учредителей технопарка. Согласно планам, в 2014 году предприятия смогут приступить к работе.

В случае успешной реализации проекта это будет второй индустриального парка, построенный финским бизнесом (первый – Greenstate в Горелово). Стоит учитывать, что договоры на стадии оформления – это еще не сделка. Финляндии Россия, конечно, интересна, но финские компании считают европейские рынки, например Польшу, более стабильными, нежели развивающийся рынок РФ. Кроме того, особенность финских инвесторов в том, что им требуется очень длительное время на предварительные переговоры, для принятия окончательного решения о выходе в регион может потребоваться около года.

Второй масштабный объект – индустриальная зона «Усть-Луга», которую планируется сформировать рядом с одноименным портом. Как рассказывает руководитель проекта создания индустриальной зоны «Компании Усть-Луга» Владимир Курка, объект будет соответствовать современным критериям. «Но мы называем себя индустриальной зоной ввиду большой площади проекта – 3,5 тыс. га, в то время как территории индустриальных парков обычно не превышают 100-200 га, – поясняет он. – Это один из крупнейших индустриальных проектов в России, предполагающий сочетание действующего морского глубоководного порта и индустриальной зоны, достаточной для размещения крупных производственных комплексов».

По мнению Максима Соболева, данные площадки составят конкуренцию существующим индустриальным паркам, но так как они находятся на стадии проектирования, а строительство подобных объектов – очень длительный процесс, игроки, у которых парки завершены или близки к этому, имеют существенную временную фору.

Что касается Санкт-Петербурга, то здесь развитие инвестплощадок идет по пути модернизации и развития существующих промзон. Индустриальные парки в классическом понимании в городе представлены в меньшей степени. Отчасти потому, что незастроенных площадей в городской черте очень мало, тогда как свободные участки в существующих промышленных зонах при должном обеспечении их инфраструктурой вполне пригодны для инвестора. Управлять территориями городские власти предпочитают самостоятельно, не отдавая это на откуп частным управляющим компаниям. Классическому формату индустриальных парков в городе соответствует только «Марьино», есть также объекты, которым в СМИ приписывается подобный статус, например индустриальные парки «Нарвский» и «Улица Химиков», но, по сути, их скорее можно отнести к категории технопарков.

Стоит отметить, что в Петербурге, Ленинградской и Калининградской областях индустриальные парки  развиваются за счет частных инвестиций, в других регионах СЗФО – Вологодской, Псковской, Новгородской и Мурманской областях – на бюджетные средства. В прошлом году в Мурманской области были представлены и два частных проекта индустриальных парков – «Алакуртти» и «Северные кристаллы», однако их судьба неясна. По некоторым данным, их дальнейшее развитие находится под вопросом.

Индустриальные парки: подождать и сэкономить?

Один из сдерживающих факторов развития индустриальных парков на Северо-Западе – незрелость рынка: отрасль молода, готовых проектов мало. Ряду игроков ситуацию подпортил кризис: одни лишились резидентов, на которых рассчитывали, в связи с чем пришлось менять стратегию и концепцию парка, другие приостановили строительство из-за нехватки инвестиций. «Большинство индустриальных парков – достаточно молодые проекты. Некоторые из них, имеющие проблемы со стартовым финансированием, застряли на начальной стадии, пытаясь сначала создать пул инвесторов и собрать с них деньги, действуя по принципу „утром деньги – послезавтра стулья“. Конечно, в этом случае с заполняемостью могут быть проблемы», – комментирует генеральный директор УК «СТАРТ Девелопмент» Андрей Назаров.

Некоторые индустриальные парки сознательно не начинают строительство, пока не сформирован круг якорных клиентов. На взгляд Максима Соболева, это классическая схема реализации подобных проектов: сначала нужно создать концепцию, найти под нее клиентов, а потом уже инвестировать в инженерную подготовку.

«В принципе, мы пошли по такому пути и в 2006 году имели круг резидентов, готовых разместиться на нашей территории. Но 2008 год нарушил эти планы и половина площадок остались незаполненными, – вспоминает он. – Тем не менее большинство индустриальных парков строятся согласно следующей логике: у собственника есть участок земли, ему нужно, чтобы земля приносила деньги, и в первую очередь он задумывается, как реализовать проект, а во вторую – кто его клиенты и как их привлекать».

Для резидента заключение сделки на стадии строительства индустриального парка может быть выгодным, главное – чтобы он обладал временным запасом, а не испытывал потребность приступить к работе в сжатые сроки. Тогда заселение обойдется дешевле. По словам Назарова, стоимость - цена участка в развивающемся индустриальном парке в основном варьируется от 35 до 60 долларов за 1 кв. м земли, а полностью подготовленный участок в действующем парке обойдется существенно дороже – около 230 долларов.

Тем не менее приход в развивающийся индустриальный парк связан с большими рисками, и прежде всего это вероятность возникновения дополнительных финансовых затрат на инфраструктуру либо задержки в строительстве. «Именно поэтому ряд зарубежных компаний в первую очередь интересуются репутацией, надежностью партнера, которого они получают в лице индустриального парка, и лишь вторым пунктом для них идет оценка разницы бюджетов размещения на той или иной площадке», – подчеркивает руководитель департамента профессиональных услуг Bright Rich Виктор Заглумин.

Решимости инвесторов приходить в индустриальные парки не способствует стоимость размещения, и особенно это касается частных объектов. Цены индустриальных парков, конечно, варьируются в зависимости от степени готовности и набора услуг, которые парк предоставляет клиенту, но демократичными их все же не назовешь. В частности, для иностранных инвесторов подобные бюджеты индустриальных парков несколько непривычны. «У них конечный бюджет проекта по локализации производства в России вызывает на первом этапе массу вопросов. По оценке наших зарубежных партнеров, он примерно на 30-40% выше, чем в остальных государствах BRICS», – подтверждает Заглумин.

В настоящее время найти производственные помещения должного качества и приемлемые по цене для иностранных инвесторов даже профессиональным агентам непросто, поэтому компании выбирают промежуточные решения, продолжает директор представительства BEITEN BURKHARDT в Санкт-Петербурге Наталья Вильке. На первом этапе инвестор подыскивает brownfield, то есть арендует готовый цех, реконструируя его под свои потребности, а на втором начинает строительство собственного объекта с нуля. «Поскольку подготовленные участки у нас стоят в основном очень дорого по сравнению с другими странами, вариант, когда собственную площадку иностранные компании готовят сами в течение двух-четырех лет, часто обходится им дешевле. Такая схема требует четкого планирования, переговоров с собственниками и сопряжена с правовыми и временными рисками», – добавляет Вильке. В результате сроки реализации, которые инвесторы закладывают в первом варианте бизнес-плана, обычно как минимум удваиваются.

Индустриальные парки: хитросплетение цен

Огульно обвинять девелоперов в завышении цен не стоит. Организация инженерной инфраструктуры индустриальных парков, в том числе подключение к коммуникациям и электросетям, преодоление административных барьеров в России требуют больше средств, чем во многих других странах. И если во все это вкладывается частный капитал, ждать от него благотворительности нелогично.

«На стоимость площадок индустриальных парков влияют несколько составляющих, – объясняет Андрей Назаров. – Прежде всего это стоимость непосредственно земельного участка с учетом его местоположения. Территория рядом с федеральной трассой, железной дорогой и т.п. может отличаться по цене от участка, расположенного вдалеке от важных транспортных артерий, в несколько раз». Кроме того, важен статус участка. Многие территории под промышленное строительство, предлагаемые на рынке, да и многие проекты индустриальных парков – это земли сельскохозяйственного назначения с теоретической возможностью их перевода в промышленные территории. Безусловно, земля в таких проектах должна отличаться по цене от уже переведенных участков.

И наконец, инженерные коммуникации индустриальных парков.

В ряде индустриальных парков в стоимость входят только земля и дороги, а сети нужно оплачивать отдельно. «В других в стоимость 1 кв. м входят земля, дороги и коммуникации, подведенные к границе участка (отдельно оплачиваются только лимиты на подключение к монополистам). Существуют также индустриальные парки, где в стоимость 1 кв. м входит минимальный пакет выкупленных лимитов, однако цена в этом случае будет значительно выше, чем у конкурентов, так как в нее закладывается фактор дисконтирования (лимиты выкупаются девелопером за несколько лет до того, как их перекупает инвестор)», – уточняет Назаров.

Практически у всех девелоперов индустриальных парков первоначальные планы по объему инвестиций в проект и их окупаемости корректировались, причем неоднократно. Сроки возврата инвестиций в подобные проекты могут достигать 12 лет, а вложений требуется много. По наблюдениям Максима Соболева, себестоимость среднего индустриального парка составляет 80-100 евро за 1 кв. м – при общей площади 100 га это уже 80-100 млн евро. При том, что спрос на площадки индустриальных парков сегодня преимущественно потенциальный, а реальных сделок заключается немного.

«Если рынок Петербурга и Ленобласти за год поглощает до 50 га, то уже хорошо. В прошлом году этот показатель составил 100 га, но только потому, что в „Марьино“ пришел „Ё-авто“. А такие клиенты – штучные и чаще всего выходят на администрацию региона напрямую, – замечает Соболев. – Мы в год делаем около 200 предложений, и когда решение о размещении принимают один-два инвестора, это хороший результат. Полагаю, реальных клиентов индустриальных парков, у которых есть бюджеты на строительство и готовность к заключению сделки в этом году, около десяти. Остальные просчитывают и раздумывают, стоит ли начинать проекты».

На этом фоне четко обозначается спрос со стороны малых и средних отечественных компаний на аренду готовых производственных объектов небольшого размера, который не могут удовлетворить ни существующие складские помещения (во-первых, их недостаточно, а во-вторых, там нет нарезки на небольшие помещения), ни ИП, не имеющие готовых помещений, которые можно сдавать. «Такие клиенты интересуются площадями до 3 тыс. кв. м, активно изучают рынок и с учетом сроков реализации проектов и их себестоимости нередко склоняются к площадкам brownfield, где арендуют территории», – говорит Максим Соболев.

Для индустриальных парков основной риск в работе с подобными резидентами заключается в том, что в строительство производственных помещений девелоперу придется инвестировать значительные средства, а клиенты не готовы заключать договоры аренды на длительные сроки, для них максимум – три-пять лет. «Мы планируем предложить рынку арендные проекты, пока просчитываем их экономическую эффективность и риски. Думаю, в этом году завершим расчеты и сможем предоставлять небольшим клиентам в аренду помещения под легкое производство, – делится Соболев. – Владеть этими помещениями не рассчитываем. Мы можем построить и сдать их в аренду, но потом этот бизнес продать. Прежде чем начать строительство, мы должны иметь арендаторов, а также инвесторов, которые приобретут такого рода бизнес. Только тогда будем реализовывать проект».

Индустриальные парки: конкуренция с государством

В то время как большая часть индустриальных парков в России создается за счет бюджетных средств и размещение там стоит дешевле, частные парки СЗФО вряд ли способны оперировать стоимостью как конкурентным преимуществом. Тем более что власти, развивая собственные площадки индустриальных парков, способны варьировать льготные преференции в рамках региональных полномочий. Участникам рынка Северо-Запада следует искать другие инструменты борьбы за инвестора. Один неоспоримый плюс у них все же есть. «Наиболее принципиальные моменты для инвесторов – хороший доступ к транспортно-логистическим узлам, достаточные инженерные мощности, наличие рабочей силы, а также близость к рынку сбыта. В этом плане геополитическое положение Санкт-Петербурга и Ленобласти (в том числе доступ к портам) является весомым преимуществом региона в целом», – констатирует Андрей Назаров.

Однако эксперты неоднократно подчеркивали, что только за счет выгодного местоположения Северо-Запад не сможет успешно конкурировать с другими регионами России, а неудачи округа на этом поле напрямую сказываются на заполняемости существующих индустриальных парков. «В настоящее время индустриальные парки региона скорее проигрывают, так как поддержка СЗФО с точки зрения развития инфраструктуры и маркетинга минимальна, что повышает затраты на строительство и, соответственно, делает цену менее привлекательной для инвестора», – объясняет партнер, руководитель отдела налогово-юридического консультирования Северо-Западного регионального центра КПМГ Алиса Мелконян.

Чтобы рассчитывать на приход резидентов, индустриальный парк  должен обладать рядом характеристик, наиболее значимые из которых, по мнению руководителя отдела развития бизнеса Северо-Западного регионального центра КПМГ Алексея Лазутина, следующие: земельные участки оформлены, инженерная инфраструктура создана, нет сомнений относительно разрешенных видов использования территории и типов производств, которые на ней можно размещать. Кроме того, площади индустриальных парков должны быть готовы к строительству, а риски в части сроков и стоимости работ может взять на себя управляющая компания парка посредством строительства объектов «под ключ».

Если же девелопер намерен приступать к созданию инфраструктуры только после формирования круга потенциальных инвесторов, ему нужно четко представлять, откуда будут проводиться коммуникации. «Потому что, например, на часть территорий Ленобласти в принципе невозможно подвести коммуникации, в частности сети водоснабжения, так как там нет соответствующих источников. Проработка этих вопросов займет около года, и только потом потом имеет смысл подписывать какие-либо соглашения и договоры с потенциальными клиентами», – конкретизирует Максим Соболев.

На данный момент основная целевая аудитория индустриальных парков на Северо-Западе – сборочные и фасовочные производства, логистические центры, предприятия легкой промышленности, а также средние и малые компании автомобильной отрасли. И хотя большинство парков заинтересованы в крупных и средних компаниях, почти все готовы работать и с малыми предприятиями, предлагая им участки от 0,5 до 1,5 га. «Если придет инвестор, готовый выкупить 0, 5 га, ему вряд ли кто откажет по причине малой площади, – уверен Максим Соболев. – Ведь для индустриальных парков это единственный способ возврата инвестиций».

Индустриальные парки: надо умерить пыл

Потребность бизнеса в инженерно подготовленных площадках индустриальных парков будет расти, считают эксперты. Ведь альтернатива у компаний, желающих построиться на готовом объекте, следующая: или новый индустриально-складской комплекс класса «А», или brownfield.

«Хороших объектов второго класса в Петербурге и Ленобласти недостаточно, все они имеют конструктивные особенности (нагрузка на пол, высота потолков, наличие кран-балок, ворот необходимого размера и т.п.), не всегда подходящие для размещения того или иного производства, а также ограничения по классу опасности и связанными с ним параметрами санитарной зоны», – перечисляет Виктор Заглумин.

Что касается новых индустриально-складских комплексов, то здесь следует понимать, что без существенных и дорогостоящих технических доработок в них могут размещаться только легкие и сборочные производства. «Посмотрев на всю историю размещения производств на новых индустриально-складских площадках Петербурга, нельзя не заметить, что это были сборочные линии». Тогда как индустриальный парк позволяет разместить производство максимально комфортно, с учетом всех необходимых для производственного цикла параметров. И особенно это актуально, да и, по сути, безальтернативно, для тяжелых производств полного цикла.

Пока же ситуация с развитием индустриальных парков в регионе характеризуется двумя разнонаправленными векторами. С одной стороны, большинство экспертов заявляют, что региону необходимы такие площадки для привлечения инвесторов, что, в принципе, верно. Примером служит та же Калуга. С другой стороны, девелоперы оценивают перспективы частных проектов индустриальных парков весьма осторожно.

«Конечно, индустриальные парки региону необходимы, так как основные фонды в промышленности чрезвычайно изношены – на их основе построить эффективный производственный процесс новому предприятию сложно. Но создание таких объектов упирается в их стоимость. На мой взгляд, лучший кандидат в инвесторы для подобных проектов – государство. Для частного капитала это не самые привлекательные вложения: по сравнению с логистическими центрами или офисной и торговой недвижимостью индустриальные парки проигрывают. На данный момент это не самый выгодный вариант инвестиций в недвижимость и однозначно наиболее рисковый, – рассуждает Максим Соболев. – Хотя с точки зрения промышленных предприятий, индустриальный парк – одно из самых комфортных и понятных предложений для размещения производства».

Если регионы будут развивать индустриальные парки  за счет бюджетов, то, несомненно, их объекты станут серьезными конкурентами для частных игроков, так как власти могут варьировать цены и льготы. В частности, о таких намерениях заявляла Ленинградская область, вопрос только в том, найдутся ли в бюджетах средства на столь дорогостоящие проекты.

Что же касается частных игроков, то их главным козырем должна быть клиентоориентированность, так как условия диктует покупатель. «На успешность проектов индустриальных парков большое влияние оказывает четкая клиентоориентированная политика управляющей компании вкупе с грамотно разработанной стратегией, охватывающей все актуальные на данный момент конкурентные критерии», – указывает Заглумин. Умение договариваться и идти навстречу потенциальному клиенту способно снизить влияние ценового фактора, тогда и стоимость размещения будет рассматриваться как стартовая точка для обсуждения.

И конечно, прогнозы по заполняемости и окупаемости индустриальных парков нельзя строить без учета текущей экономической ситуации. Она заставляет участников рынка быть особенно осторожными, критически посмотреть на бизнес-планы, написанные до 2008 года, и внести в них корректировки. «Запланированные тогда показатели заполняемости индустриальных парков, скорее всего, не будут достигнуты, ввиду того что для принятия решения инвестировать сегодня требуется больше времени, а инвесторы стали осторожнее», – резюмирует Алексей Лазутин. Этот тезис одинаково справедлив и для индустриальных парков, где уже есть резиденты, и для тех, которые находятся на более ранних фазах развития.

Источник

Оценка: 19

Предложения Закрыть (x)
Контакты Закрыть (x)

Индустриальные парки 7 (495) 646 17 52

Индустриальные парки 7 (495) 646 17 52

Генеральный директор: Прокопович Валерий

Бесплатный многоканальный телефон: 8 (800) 555-35-29 (С 10 до 19 МСК) 

Телефон: +7 495 646 17 52 (с 10 до 19 МСК)

Электронный адрес: vp@russiaindustrialpark.ru

Размещение рекламы на портале «Индустриальные парки и технопарки России»

Размещение рекламы на портале «Индустриальные парки и технопарки России» в значительной степени повышает вероятность появления новых резидентов и инвесторов в вашем индустриальном парке или технопарке. Это не пустые заявления, а практический опыт - только в 2015 году нами было получено свыше ста официальных, письменных обращений от клиентов — потенциальных инвесторов.

DEGA MARKET - подбор земельных участков промышленного назначения со всеми коммуникациями в индустриальных парках Подмосковья и других регионах РФ.

DEGA MARKET имеет шестилетний опыт работы и специализацию - у нас прозрачные сделки, привлекательные цены и если необходимо - качественное строительство "под ключ" любых производственных зданий  в кратчайшие сроки

DEGA MARKET: +7 (495) 646-17-52

Индустриальные парки – новые промышленные зоны России – покупка – продажа – цены на размещение производств – аренда

Индустриальные парки - зелёный коридор в новую экономику страны

Национальный рейтинг индустриальных парков РФ (обновляется ежедневно)
Национальный рейтинг технопарков РФ (обновляется ежедневно)
Национальный рейтинг агентств и корпораций развития РФ (обновляется ежедневно)

Следите за нами в Twitter и в Telegram

Реклама на портале

Адрес: Москва, Можайское ш.2
Телефон: +7 495 646-17-52,
Генеральный директор: Прокопович Валерий
Электронный адрес: vp@russiaindustrialpark.ru